LBA 2026 : ce qui change le 1er octobre pour les transactions immobilières

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : le 1er octobre 2026, la révision de la loi sur le blanchiment d'argent (LBA) et la nouvelle loi sur la transparence des personnes morales (LTPM) entrent en vigueur, décision du Conseil fédéral du 12 juin 2026. La participation à titre professionnel à l'achat et à la vente de biens immobiliers — y compris certaines activités de conseil — devient assujettie, avec des exceptions importantes.

Vendre une villa à Cologny ou un immeuble à Genève ne changera pas de nature le 1er octobre. Mais le cadre dans lequel les professionnels qui vous accompagnent travaillent, lui, change. Voici ce qui entre réellement en vigueur, qui est concerné, et ce que cela signifie concrètement pour un vendeur ou un acheteur — chaque élément est sourcé au Conseil fédéral, au SFI ou au SVIT.

Ce qui entre en vigueur le 1er octobre 2026

Lors de sa séance du 12 juin 2026, le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur de deux actes adoptés par les Chambres fédérales le 26 septembre 2025 : la révision de la LBA et la nouvelle loi sur la transparence des personnes morales (LTPM), avec leurs ordonnances d'exécution. Seule exception : les dispositions relatives au notariat d'État, reportées pour laisser aux cantons le temps d'adapter leur législation.

Sources : communiqué du Conseil fédéral du 12.06.2026 ; Secrétariat d'État aux questions financières internationales (SFI).

Le registre de transparence : qui doit s'inscrire

La LTPM crée un registre fédéral central des ayants droit économiques des entités juridiques — sociétés immobilières comprises. Il est géré par le Département fédéral de justice et police ; une autorité de contrôle rattachée au Département fédéral des finances vérifie l'exactitude des données. L'accès est réservé aux autorités compétentes et aux personnes assujetties à la LBA : ce n'est pas un registre public. Les délais transitoires pour l'inscription des entités concernées courent à compter du 1er octobre 2026.

Pour le haut de gamme romand, c'est un point d'attention réel : les détentions via société (SI, société anonyme, structure de famille) devront déclarer leurs ayants droit économiques. Qui vend via une société a intérêt à mettre cette documentation à jour avant d'engager une transaction.

Courtiers et conseillers immobiliers : le nouvel assujettissement

C'est le changement principal pour la profession : la participation à titre professionnel à l'achat et à la vente de biens immobiliers, y compris la mobilisation de fonds, relève désormais de la LBA. Certaines activités de conseil — dans le cadre de transactions immobilières ou de la création et structuration de personnes morales — sont également visées. Les professionnels concernés sont soumis à des obligations de diligence et de déclaration, et doivent s'affilier à un organisme d'autorégulation (OAR, art. 14 LBA). Ceux qui exerçaient déjà cette activité le 1er octobre 2026 doivent demander leur affiliation avant le 1er décembre 2026 ; jusqu'à la décision, ils ne peuvent poursuivre que les relations d'affaires existantes.

Les exceptions de l'art. 2, al. 4ter, LBA

La loi exclut plusieurs transactions présentant un risque limité de blanchiment (art. 2, al. 4ter, LBA), des exceptions obtenues notamment grâce aux interventions du SVIT durant la consultation. Pour l'immobilier résidentiel, trois comptent particulièrement : les transactions liées au droit de la famille, au droit matrimonial, aux successions ou à une donation (let. a, voir notre guide de la vente en succession) ; les transferts d'immeubles d'une valeur inférieure à 5 millions de francs, à condition que le prix soit versé et reçu exclusivement par l'intermédiaire de banques ou d'autres intermédiaires financiers soumis à la loi (let. b) ; l'achat d'un logement pour un usage propre en Suisse, ou servant de logement de remplacement (let. c).

L'activité visée est définie à l'art. 2, al. 3bis, LBA : est conseiller quiconque participe, à titre professionnel et pour le compte de tiers, à une transaction financière liée à la vente ou à l'achat d'un immeuble. L'ordonnance précise ce « titre professionnel » (art. 12f OBA) : un produit brut de plus de 50'000 francs par année civile, plus de 20 clients ou plus de 20 opérations juridiques par année civile, plus de 5 millions de francs de valeurs patrimoniales de tiers à un moment donné, ou plus de 2 millions de francs de transactions par année civile. Un seul de ces critères suffit. Chaque professionnel doit donc vérifier si son activité entre dans le champ de la loi et si une exception s'applique.

Qui est de toute façon intermédiaire financier

Indépendamment de la révision, quiconque touche aux flux de paiement pour le compte de clients — encaissement du prix d'achat, acomptes, paiements de réservation — est considéré comme intermédiaire financier au sens de la LBA, avec l'assujettissement complet que cela implique. La règle n'est pas nouvelle, mais elle prend un relief particulier dans le nouveau dispositif.

Le calendrier pratique pour les professionnels

Sources : disposition transitoire de l'OBA (RO 2026 364) pour le délai d'affiliation et les nouveaux clients ; OAR FIDUCIAIRE|SUISSE et SVIT Suisse, informations aux membres, avril 2026, pour le reste du calendrier.

Ce que cela change pour un vendeur ou un acheteur

Pour le client final, l'effet est surtout documentaire. Attendez-vous à ce que votre courtier, votre notaire ou votre banque vous demande davantage de justificatifs : identité et ayant droit économique (surtout en cas de détention via société), origine des fonds pour l'acheteur, documentation de la structure de détention pour le vendeur. Dans une vente off-market, où la confidentialité est la règle, ces vérifications s'effectuent dans le même cercle restreint — la discrétion vis-à-vis du marché reste entière, la traçabilité vis-à-vis du dispositif anti-blanchiment est renforcée.

Chez OFFER, les dossiers sont préparés dans cet esprit depuis le départ : identification des parties en amont, NDA systématique, financement vérifié avant toute visite. Le durcissement du cadre conforte cette méthode — voir notre guide Lex Koller pour l'autre grand cadre légal des acquisitions, et le lexique off-market pour les termes utilisés ici.

Questions fréquentes

Tous les courtiers immobiliers doivent-ils s'affilier à un OAR dès le 1er octobre 2026 ?

Non. Seuls les professionnels dont l'activité entre dans le champ de la LBA révisée — participation professionnelle à des transactions immobilières assujetties ou activités de conseil visées — doivent s'affilier, dans le délai transitoire prévu. Les exceptions de l'art. 2, al. 4ter, LBA dispensent une grande partie des transactions courantes, notamment l'achat d'un logement pour un usage propre, les transactions liées à une succession ou à une donation, et les transferts de moins de 5 millions de francs payés exclusivement par des banques ou des intermédiaires soumis à la loi. Ceux qui exerçaient déjà cette activité le 1er octobre 2026 doivent demander leur affiliation à un OAR avant le 1er décembre 2026.

Le registre de transparence est-il public ?

Non. L'accès au registre des ayants droit économiques est réservé aux autorités compétentes et aux personnes assujetties à la LBA. Un tiers ne peut pas y consulter qui détient une société immobilière.

Une vente off-market reste-t-elle possible dans ce cadre ?

Oui, sans réserve. La LBA encadre l'identification des parties et la traçabilité des fonds, pas le mode de commercialisation. Une vente sans annonce publique reste parfaitement licite ; elle exige simplement la même rigueur documentaire qu'une vente classique — rigueur qui fait déjà partie de la méthode off-market sérieuse.

Cet article est une synthèse d'information, pas un avis juridique. Pour une situation concrète — structure de détention, assujettissement d'une activité, transaction en cours — consultez un avocat ou votre OAR. Sources : LBA et OBA (état au 1er octobre 2026), communiqué du Conseil fédéral du 12 juin 2026, SFI, CDBF (12.06.2026), SVIT Suisse (06.11.2025 et 23.04.2026).