Acheter en Suisse en tant qu'étranger : le guide de la Lex Koller

Un chalet à Verbier, un appartement à Montreux, une villa au bord du Léman : la Suisse attire des acquéreurs du monde entier — mais l'accès à son immobilier est encadré par une loi fédérale que tout acheteur étranger doit connaître avant de commencer ses recherches. Voici, simplement, ce que la Lex Koller permet, ce qu'elle interdit, et comment acheter dans les règles.

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

La LFAIE — loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dite « Lex Koller » — soumet à autorisation l'achat d'immeubles d'habitation en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger. Son principe est simple : sans exception légale ou autorisation, pas d'acquisition — un acte conclu en violation de la loi est nul. Le notaire vérifie systématiquement l'assujettissement avant d'instrumenter.

Qui peut acheter sans autorisation ?

Beaucoup plus de monde qu'on ne le croit. Ne sont pas considérés comme « personnes à l'étranger » : les ressortissants d'un État de l'UE ou de l'AELE domiciliés en Suisse, et les titulaires d'un permis d'établissement C, quelle que soit leur nationalité — tous achètent librement, comme des Suisses. Les ressortissants d'États tiers titulaires d'un permis B peuvent acquérir sans autorisation leur résidence principale, à leur lieu de domicile effectif, pour l'habiter eux-mêmes.

Autre porte largement ouverte : l'immobilier commercial. Bureaux, ateliers, commerces, hôtels — les immeubles servant d'établissement stable peuvent être acquis sans autorisation, même par un investisseur domicilié à l'étranger. Seul le logement est protégé par la loi.

Les résidences de vacances : contingent et limites

Pour une personne domiciliée à l'étranger sans permis suisse, l'achat d'une résidence de vacances reste possible — mais uniquement dans les communes touristiques désignées par les cantons, et dans le cadre d'un contingent fédéral annuel. Les stations vaudoises, valaisannes (Verbier, Crans-Montana…) et bernoises (Gstaad…) en font partie ; le canton de Genève, lui, ne délivre pas d'autorisations de résidences de vacances.

À ces règles s'ajoute la Lex Weber, qui plafonne les résidences secondaires à 20 % du parc de logements par commune et limite fortement la construction neuve en station — un cadre qui renforce, année après année, la valeur des biens existants. Les définitions clés (LFAIE, Lex Weber, PPE…) sont dans notre lexique de l'immobilier.

Les pièges à éviter

Le contournement ne fonctionne pas : acheter via une société suisse dominée par des personnes à l'étranger reste soumis à la loi, et une acquisition sans autorisation requise est frappée de nullité. Les cantons peuvent en outre prévoir leurs propres restrictions supplémentaires — d'où l'importance de valider sa situation personnelle en amont, avant de s'attacher à un bien. C'est précisément le rôle du premier entretien confidentiel.

Comment OFFER accompagne les acquéreurs internationaux

Le marché du haut de gamme romand est largement off-market : les plus belles propriétés ne sont jamais publiées. Un mandat de recherche OFFER ouvre l'accès à ce marché invisible — avec, pour les acquéreurs internationaux, une validation Lex Koller de la situation dès le départ, en coordination avec notaires et avocats. Pour situer le marché : notre guide de l'immobilier de luxe en Suisse romande et le Rapport 2026.

Informations générales fondées sur la LFAIE et son ordonnance, état 2026. Chaque situation (nationalité, permis, canton, structure d'acquisition) mérite une analyse individuelle — ce guide ne remplace pas un avis juridique ou notarial.