Acheter en Suisse en tant qu'étranger : le guide de la Lex Koller

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

Un chalet à Verbier, un appartement à Montreux, une villa au bord du Léman : la Suisse attire des acquéreurs du monde entier — mais l'accès à son immobilier est encadré par une loi fédérale que tout acheteur étranger doit connaître avant de commencer ses recherches. Voici, simplement, ce que la Lex Koller permet, ce qu'elle interdit, et comment acheter dans les règles.

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

La LFAIE — loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dite « Lex Koller » — soumet à autorisation l'achat d'immeubles d'habitation en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger. Son principe est simple : sans exception légale ou autorisation, pas d'acquisition — un acte conclu en violation de la loi est nul. Le notaire vérifie systématiquement l'assujettissement avant d'instrumenter.

Qui peut acheter sans autorisation ?

Beaucoup plus de monde qu'on ne le croit. Ne sont pas considérés comme « personnes à l'étranger » : les ressortissants d'un État de l'UE ou de l'AELE domiciliés en Suisse, et les titulaires d'un permis d'établissement C, quelle que soit leur nationalité — tous achètent librement, comme des Suisses. Les ressortissants d'États tiers titulaires d'un permis B peuvent acquérir sans autorisation leur résidence principale, à leur lieu de domicile effectif, pour l'habiter eux-mêmes. C'est l'une des règles que la révision en consultation propose de modifier (voir plus bas).

Autre exception importante : l'immobilier commercial. Bureaux, ateliers, commerces, hôtels — les immeubles servant d'établissement stable peuvent aujourd'hui être acquis sans autorisation, même par un investisseur domicilié à l'étranger. La loi vise avant tout le logement ; la révision en consultation propose toutefois de réserver cette exception aux acquéreurs qui exploitent eux-mêmes l'établissement.

Les résidences de vacances : contingent et limites

Pour une personne domiciliée à l'étranger sans permis suisse, l'achat d'une résidence de vacances reste possible — mais uniquement dans les communes touristiques désignées par les cantons, et dans le cadre d'un contingent fédéral annuel. Les stations vaudoises, valaisannes (Verbier, Crans-Montana…) et bernoises (Gstaad…) en font partie ; le canton de Genève, lui, ne délivre pas d'autorisations de résidences de vacances.

À ces règles s'ajoute la Lex Weber, qui plafonne les résidences secondaires à 20 % du parc de logements par commune et limite fortement la construction neuve en station — un cadre qui renforce, année après année, la valeur des biens existants. Les logements antérieurs au 11 mars 2012 peuvent être agrandis de 30 % au plus, et depuis le 1^er octobre 2024, cette marge peut aussi servir à une démolition-reconstruction ou à des logements supplémentaires : c’est l’objet de notre guide de la Lex Weber. Les définitions clés (LFAIE, Lex Weber, PPE…) sont dans notre lexique de l'immobilier.

Le contingent, canton par canton

Les 1’500 autorisations annuelles ne sont pas un pot commun. L’annexe 1 de l’ordonnance (OAIE) les répartit entre dix-sept cantons, et chacun gère sa propre enveloppe. Le tableau ci-dessous la reproduit intégralement : la somme des lignes fait exactement 1’500. Les cantons qui n’y figurent pas — Genève, mais aussi Zurich, Zoug ou Bâle — ne disposent d’aucun contingent de logements de vacances.

Deux mécanismes méconnus changent la lecture de ces chiffres. D’abord, une autorisation est imputée au contingent au moment où elle est garantie au vendeur par l’autorité — l’autorisation de principe — ou, à défaut, au moment où elle est délivrée à l’acquéreur (art. 9 al. 2 OAIE). Pour un promoteur en station, obtenir cette garantie tôt compte autant que trouver l’acheteur.

Ensuite, les unités non utilisées dans l’année sont reportées sur l’année suivante. Si elles ne le sont toujours pas au 31 octobre de cette année-là, l’Office fédéral de la justice les redistribue aux cantons qui ont épuisé leur enveloppe et en font la demande — dans la limite de la moitié de leur contingent annuel (art. 9 al. 3 à 5). En pratique, un canton très demandé peut donc disposer de plus d’unités que son chiffre de base, mais jamais sans limite.

Révision en cours : ce que propose le Conseil fédéral

Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet de révision de la LFAIE ; la consultation était ouverte jusqu'au 15 juillet 2026. Il s'agit d'un projet : rien n'est en vigueur, et les règles décrites dans ce guide sont celles qui s'appliquent aujourd'hui. Le Conseil fédéral doit encore décider de la suite et, s'il maintient le projet, le soumettre au Parlement.

Les principales mesures proposées : soumettre à autorisation l'achat d'une résidence principale par les ressortissants d'États qui ne sont membres ni de l'UE ni de l'AELE, avec obligation de revendre dans les deux ans en cas de départ ; réduire les contingents cantonaux de logements de vacances et soumettre de nouveau à autorisation les ventes entre personnes à l'étranger, qui seraient alors imputées sur le contingent ; interdire aux personnes à l'étranger d'acheter des immeubles commerciaux pour les louer ou les affermer, l'exemption ne restant valable que si l'acquéreur exploite lui-même l'établissement ; ne plus autoriser de manière générale l'achat de parts de sociétés immobilières d'habitation cotées, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières négociés régulièrement. En sens inverse, l'avant-projet assouplit l'achat de logements pour le personnel par les hôtels en mains étrangères.

D'après l'avant-projet, l'achat de la résidence principale ne change pas pour un ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse, ni pour un titulaire de permis C. Un acheteur d'un État tiers, ou toute personne qui envisage un logement de vacances, a intérêt à suivre l'évolution du dossier avant de s'engager.

Sources : communiqué du Conseil fédéral du 15 avril 2026 ; Office fédéral de la justice, révision de la lex Koller.

Les pièges à éviter

Le contournement ne fonctionne pas : acheter via une société suisse dominée par des personnes à l'étranger reste soumis à la loi, et une acquisition sans autorisation requise est frappée de nullité. Les cantons peuvent en outre prévoir leurs propres restrictions supplémentaires — d'où l'importance de valider sa situation personnelle en amont, avant de s'attacher à un bien. C'est précisément le rôle du premier entretien confidentiel.

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Informations générales fondées sur la LFAIE et son ordonnance, état 2026. Chaque situation (nationalité, permis, canton, structure d'acquisition) mérite une analyse individuelle — ce guide ne remplace pas un avis juridique ou notarial.