Taux hypothécaires 2026 : quel impact sur les prix immobiliers ?

Le taux directeur de la Banque nationale suisse est à 0,0 % — et selon Wüest Partner, il devrait y rester toute l’année. Résultat : on emprunte aujourd’hui à des conditions parmi les plus basses d’Europe, et les prix, eux, repartent à la hausse. Ce que cette configuration change concrètement pour vendre ou acheter en Suisse romande — et pourquoi elle ne durera pas éternellement.

Où en sont les taux en 2026 ?

Lors de son examen de juin 2026, la BNS a maintenu son taux directeur à 0,0 %, et le consensus des économistes table sur un statu quo jusqu’à la fin de l’année. Le SARON — le taux au jour le jour qui sert de référence aux hypothèques indexées — évolue de ce fait autour de zéro : une hypothèque SARON revient aujourd’hui, marge bancaire comprise, à environ 0,7 à 1,2 %. Les taux fixes à 10 ans s’échangent entre 1,5 et 2 % selon les prêteurs et les profils, autour de 1,8 % en valeur indicative.

Le paradoxe de l’été : la BNS ne bouge pas, les taux fixes remontent

Détail que beaucoup découvrent en renouvelant leur hypothèque : les taux fixes ne suivent pas le taux directeur, mais les marchés des capitaux. Or ceux-ci ont légèrement remonté — au deuxième trimestre 2026, les taux hypothécaires ont progressé en moyenne de 15 points de base en Suisse, avec de fortes disparités régionales (+42 points en Valais, +13 à Genève). Rien de spectaculaire, mais la direction est claire : le plancher est probablement derrière nous. Conséquence intéressante : l’écart entre un SARON et un fixe 10 ans reste faible en comparaison historique — la « prime de sécurité » que coûte un taux fixe n’a rarement été aussi bon marché.

Ce que des taux bas font aux prix

Un financement bon marché élargit mécaniquement le cercle des acquéreurs solvables — et cela se lit dans les prix. Wüest Partner anticipe pour 2026 une hausse d’environ 2,8 % pour les appartements en propriété et de 3,1 % pour les maisons individuelles, dans un marché où le taux de logements vacants est tombé à 1,0 % et où la population continue de croître. Sur l’arc lémanique, où l’offre est structurellement rare, ces moyennes nationales sont plutôt un plancher qu’un plafond.

Pour les vendeurs : une fenêtre favorable, pas un chèque en blanc

Vendre dans un marché où l’argent est bon marché et l’offre rare, c’est vendre dans de bonnes conditions : les acquéreurs qualifiés sont plus nombreux, leur capacité d’achat est plus élevée, et les immeubles de rendement retrouvent l’intérêt des investisseurs — quand le financement coûte 1 %, un rendement de 3 % redevient très attractif. Mais les mêmes études le notent : les acheteurs décident plus prudemment qu’en 2021. Un bien surévalué reste en vente, même par taux bas. La bonne stratégie combine les deux : un prix construit sur les transactions réelles, et une mise en concurrence discrète de quelques acquéreurs sérieux plutôt qu’une exposition publique qui affaiblit la négociation.

Pour les acheteurs et investisseurs : arbitrer, pas attendre

Côté acquéreur, la question n’est plus « les taux vont-ils baisser ? » — à 0 % de taux directeur, la marge est épuisée — mais « fixe ou SARON ? ». Le SARON reste imbattable tant que la BNS ne bouge pas ; le fixe 10 ans autour de 1,8 % achète dix ans de certitude pour une prime historiquement faible. Pour un immeuble de rendement, ce niveau de financement redonne de l’air au calcul : l’écart entre taux de capitalisation et coût de la dette fait le rendement des fonds propres — nous l’avons détaillé dans notre article sur le taux de capitalisation. Chaque situation mérite toutefois son propre calcul, à faire avec votre partenaire de financement.

Pour situer votre bien dans ce marché : le Rapport 2026 sur le marché off-market. Et pour passer du prix de vente à ce que vous encaisserez réellement : notre calculateur net vendeur.