72 heures
Première analyse résiduelle documentée sous trois jours ouvrés.
Le calcul du promoteur
Zone, indice, gabarits : nous estimons depuis le projet constructible, pas depuis une moyenne de quartier.
Zéro panneau
Aucune annonce, aucun repérage visible, aucune rumeur. Ni les voisins, ni la commune n'en sauront rien.
Comment s'estime un terrain constructible ?
La méthode s'appelle l'approche résiduelle. On part de ce que le projet fini pourrait se vendre (les surfaces réalisables selon la zone et l'indice d'utilisation, multipliées par les prix du marché local), on en déduit les coûts de construction, les taxes et la marge du promoteur – et ce qui reste, c'est la valeur de votre terrain. Deux parcelles voisines de même surface peuvent ainsi varier du simple au double selon la zone, l'orientation, les servitudes ou un simple accès. C'est pourquoi une moyenne au m² ne veut rien dire, et pourquoi le premier chiffre articulé par un promoteur qui sonne à votre porte est rarement le bon : il connaît ce calcul, pas vous. Notre travail consiste à le faire pour vous, puis – si vous décidez de vendre – à mettre trois à cinq promoteurs qualifiés en concurrence discrète sur cette base.
Pour aller plus loin : notre guide « L'approche résiduelle : ce que vaut vraiment votre terrain ».
Les éléments qui font la précision
Pour une première analyse sérieuse : la commune et l'adresse de la parcelle, sa surface, la zone d'affectation si vous la connaissez (le plan de zone communal la précise), et l'existence d'un bâtiment sur la parcelle. L'extrait du registre foncier et les éventuelles servitudes affineront l'analyse ensuite – vous n'avez besoin de rien réunir pour commencer : les ordres de grandeur suffisent, le reste se complète lors de l'entretien confidentiel.
Pourquoi ne jamais vendre au premier qui sonne
Un propriétaire de terrain reçoit rarement une offre par hasard : si un promoteur vous approche, c'est qu'il a déjà calculé ce que votre parcelle lui rapporterait – et son offre laisse, par construction, l'essentiel de la marge chez lui. L'annoncer publiquement n'est pas mieux : panneau et annonces attirent les spéculateurs, inquiètent le voisinage et affaiblissent votre position de négociation. La voie OFFER : une valeur résiduelle établie de manière indépendante, puis une concurrence discrète entre acquéreurs qualifiés, solvabilité vérifiée. Le prix se construit, il ne se subit pas.
Lire aussi : « Foncier off-market pour promoteurs et développeurs ».
Vos questions, en toute discrétion
Combien coûte l'estimation d'un terrain ?
Rien. L'analyse résiduelle OFFER est gratuite et sans engagement – nous ne sommes rémunérés qu'au succès d'une vente, si vous décidez de nous la confier.
Je ne connais ni la zone ni l'indice de ma parcelle. Est-ce un problème ?
Non. La commune et l'adresse suffisent : nous consultons nous-mêmes le plan de zone et le règlement communal. C'est précisément notre travail.
Mon terrain a une maison dessus. Est-ce toujours un terrain ?
Souvent, oui. Si la valeur du droit à bâtir dépasse celle du bâti existant, votre bien s'évalue comme un terrain – c'est fréquent en zone villa sur l'arc lémanique, et c'est souvent une bonne nouvelle pour le prix.
Un promoteur m'a déjà fait une offre. Que faire ?
Ne signez rien avant de connaître la valeur résiduelle indépendante de votre parcelle. Une offre spontanée est un signal d'intérêt – pas un prix de marché. La contre-analyse prend 72 heures.
Trois minutes pour décrire votre parcelle.
72 heures pour une première valeur.
Des ordres de grandeur suffisent – nous consultons nous-mêmes plans de zone et registre foncier. Ni panneau, ni annonce, ni rumeur.
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