Remploi : reporter l’impôt sur le gain immobilier en rachetant sa résidence principale

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : si vous vendez le logement que vous habitez et réinvestissez le prix dans une nouvelle résidence principale en Suisse, l’impôt sur le gain immobilier n’est pas perçu tout de suite — il est reporté jusqu’à la revente du bien de remplacement. C’est un report, pas une exonération, et chaque canton fixe son délai : cinq ans au plus à Genève, deux ans avant ou après la vente en Valais et à Fribourg, un « délai approprié » dans le canton de Vaud.

Le mécanisme s’appelle le remploi. Il évite qu’un propriétaire qui change simplement de logement — parce que la famille s’agrandit, que les enfants sont partis ou qu’il se rapproche de son travail — doive financer son prochain achat après avoir payé un impôt sur un gain qu’il n’a pas gardé en poche : il l’a réinvesti. Sur l’exemple valaisan détaillé plus bas, c’est l’impôt sur un gain de 150’000 francs qui reste dans le nouveau projet.

Ce que dit la loi fédérale

Le principe vaut pour toute la Suisse. L’article 12, alinéa 3, lettre e de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID) prévoit que l’imposition est différée « en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage ».

Chaque mot compte. « Durablement et exclusivement » exclut la résidence secondaire et le logement loué. « En Suisse » exclut un rachat à l’étranger. « Dans la mesure où » annonce que le report peut n’être que partiel. Et le « délai approprié » est précisé par chaque canton : c’est là que les règles divergent.

Les conditions, une par une

• Le logement vendu était votre résidence principale, et vous l’habitiez. Le Valais et Fribourg demandent en pratique une occupation d’au moins un an. Un logement mis en location, resté longtemps vide ou quitté avant la vente ne remplit en principe plus la condition.
• Le bien de remplacement est en Suisse et devient, durablement, votre nouvelle résidence principale.
• C’est la même personne qui vend et qui rachète. Le Valais et Fribourg appliquent le principe d’un seul et même contribuable, y compris entre époux : vérifiez avant de signer que la répartition de la propriété — seul, en copropriété, entre époux — est la même pour les deux biens.
• Le rachat intervient dans le délai cantonal (voir le tableau ci-dessous).
• Le montant réinvesti atteint au moins le prix de revient du bien vendu. En dessous, il n’y a pas de report du tout.

Combien d’impôt est reporté : la méthode absolue

Le report n’est intégral que si vous réinvestissez tout le prix de vente. Sinon, on applique la méthode dite absolue, que les administrations valaisanne et fribourgeoise illustrent dans leurs notices : la partie du prix que vous gardez à votre libre disposition est imposée tout de suite, à concurrence du gain ; seul le reste est reporté.

L’exemple de la notice du Service cantonal des contributions du Valais : un logement dont le prix d’achat et les dépenses d’investissement s’élèvent à 500’000 francs est revendu 700’000 francs, soit un gain de 200’000 francs.

• Rachat d’une nouvelle résidence principale à 720’000 francs : tout le prix de vente est réinvesti, l’imposition des 200’000 francs est entièrement reportée.
• Rachat à 650’000 francs : les 50’000 francs non réinvestis sont imposés immédiatement ; l’imposition des 150’000 francs restants est reportée.
• Rachat à 450’000 francs, soit moins que le prix de revient de 500’000 francs : aucun report, le gain de 200’000 francs est imposé en entier.

Fribourg applique la même logique dans sa notice sur le réinvestissement : en cas de rachat partiel, le report correspond à la différence entre le prix de la nouvelle acquisition et le prix de revient du bien vendu.

Délais et particularités par canton

Dans tous les cas, le report ne se présume pas : il se demande, pièces à l’appui, dans la déclaration d’impôt sur le gain immobilier. Fribourg le rappelle expressément : même si vous estimez remplir les conditions, la déclaration doit être déposée.

Le jour où vous revendrez le bien de remplacement

Le gain reporté ne disparaît pas : il est rattrapé à la vente suivante. En Valais, il est déduit des dépenses d’investissement du bien de remplacement (art. 48 al. 3 LF), et la réduction pour durée de possession se calcule à partir de la dernière aliénation imposée (art. 52 al. 3 LF). Fribourg fractionne le gain : la part reportée garde la durée de possession du premier bien, la part propre au nouveau bien court depuis son acquisition.

Si le bien de remplacement se trouve dans un autre canton, la règle change de main : selon la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée par le Valais, le gain différé est imposé par le canton d’arrivée lors de la revente. Et le report suit le bien : Fribourg précise qu’en cas de revente par vous-même ou par vos ayants droit, sans limitation dans le temps, les deux plus-values seront imposées, sauf nouveau motif de report.

Les erreurs qui coûtent le report

• Mettre l’ancien logement en location en attendant de le vendre : il cesse d’être une résidence principale que vous occupez.
• Racheter hors délai, ou à l’étranger.
• Réinvestir moins que le prix de revient du bien vendu.
• Changer la répartition de la propriété entre les deux biens sans l’avoir anticipé.
• À Genève, louer le bien de remplacement : le report prend fin.

Une précision pour ceux qui ont financé leur logement avec leur deuxième pilier : la vente oblige en principe à rembourser le versement anticipé à la caisse de pension, mais si vous rachetez un logement en propriété dans les deux ans, ce montant peut être transféré à une institution de libre passage en attendant (art. 30d LPP).

Ce qui change en 2029

La loi fédérale du 20 décembre 2024 qui supprime la valeur locative reformule aussi cette disposition de la LHID à compter du 1^er janvier 2029 : le report visera « un immeuble ayant été occupé durablement et exclusivement par son propriétaire », remplacé par « un immeuble de remplacement servant au même usage ». Le principe demeure. Nous détaillons la réforme dans notre article sur la fin de la valeur locative.

Vendre et racheter dans la bonne fenêtre

Le remploi se joue sur le calendrier : vendre et racheter dans le délai, sans brader l’un pour tenir l’autre. Une vente off-market aide à fixer une date de signature compatible avec votre rachat, sans exposition publique, et un mandat de recherche confidentiel ouvre l’accès aux biens qui ne seront pas publiés. Notre calculateur net vendeur affiche, sur votre propre cas, l’impôt qui pourrait être reporté ; une estimation confidentielle sous 72 heures en donne la base.

Cet article est une synthèse d’information, pas un conseil fiscal. Les conditions s’apprécient au cas par cas par l’administration fiscale du canton où se trouve le bien vendu ; pour votre situation, consultez un notaire ou un fiscaliste. Sources : art. 12 al. 3 let. e LHID (RS 642.14) et art. 30d LPP (RS 831.40) sur Fedlex ; loi fédérale du 20 décembre 2024 relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement (FF 2025 23) ; Valais : art. 46 à 52 de la loi fiscale et notice « Report d’imposition pour logement principal » du Service cantonal des contributions (version de février 2025) ; Fribourg : art. 43 LICD et notice « Réinvestissement ou remploi » du Service cantonal des contributions (état au 1^er janvier 2013) ; Genève : art. 85 LCP ; Vaud : art. 65 LI.