Le lexique de l'immobilier off-market

Hoirie, impenses, SARON, IBGI, mise en concurrence discrète : l'immobilier a son vocabulaire, et le off-market le sien. Voici les 25 termes essentiels pour vendre, acheter ou investir en Suisse romande — expliqués simplement, avec nos guides pour approfondir.

Acte authentique

Acte officiel dressé par un notaire, seul capable de transférer la propriété d'un immeuble en Suisse. C'est sa date qui fait foi pour le calcul de la durée de possession — et donc du taux d'imposition du gain immobilier.

Cédule hypothécaire

Papier-valeur qui incorpore une créance garantie par un gage immobilier. Elle sert de support au financement bancaire et se transmet d'un propriétaire à l'autre lors de la vente, ce qui évite de recréer une garantie à chaque transaction.

Certificat d'héritier

Document délivré par l'autorité compétente (la Justice de paix dans le canton de Vaud) qui atteste la qualité d'héritier. C'est lui qui permet à une hoirie d'agir — y compris de signer un mandat de vente. Voir notre guide vendre un bien en cas de succession.

Droits de mutation

Impôt cantonal perçu lors du transfert de propriété, généralement à la charge de l'acquéreur (environ 3,3 % dans le canton de Vaud, y compris part communale). Payés à l'achat, ils font partie du prix de revient et réduisent le gain imposable à la revente.

État locatif

Somme des loyers annuels d'un immeuble de rendement, hors charges. Net des frais d'exploitation, c'est le numérateur du calcul de valeur par capitalisation. Un état locatif fiable et documenté est la première pièce de toute estimation d'immeuble.

Family office

Structure privée qui gère le patrimoine d'une ou de plusieurs familles fortunées. Les family offices sont parmi les acquéreurs les plus actifs du marché off-market romand : discrets, solvables et rapides à décider.

Hoirie

Communauté héréditaire formée automatiquement par les héritiers au décès. Jusqu'au partage, le bien appartient à tous indivisément : aucune vente sans l'accord unanime des membres. C'est la première cause de blocage des ventes en succession.

IBGI

Impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers. Son taux est dégressif selon la durée de possession : 50 % en dessous de 2 ans, 10 % de 10 à 25 ans, puis 2 % au-delà de 25 ans depuis la votation du 18 juin 2023. Calculez votre cas avec notre simulateur d'impôt.

Impenses

Dépenses qui ont durablement augmenté la valeur d'un bien : agrandissement, rénovation complète, véranda. Documentées par factures, elles se déduisent du gain immobilier imposable — contrairement à l'entretien courant. Conserver chaque facture, c'est de l'impôt en moins.

Impôt sur les gains immobiliers

Impôt cantonal prélevé sur la plus-value réalisée lors d'une vente. Dans le canton de Vaud, le taux passe de 30 % (moins d'un an) à 7 % (dès 24 ans), et les années d'occupation en résidence principale comptent double. Notre guide complet : l'impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud.

Indice d'utilisation du sol (IUS)

Rapport entre la surface constructible et la surface de la parcelle, fixé par le plan d'affectation communal. C'est lui qui détermine ce qu'un promoteur peut réaliser — et donc, en grande partie, la valeur d'un terrain.

Lex Koller (LFAIE)

Loi fédérale qui restreint l'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger. Les résidences principales des étrangers domiciliés en Suisse en sont exemptées ; les résidences de vacances sont contingentées. Un guide complet OFFER est en préparation.

Lex Weber

Loi fédérale qui plafonne les résidences secondaires à 20 % du parc de logements par commune. Elle limite la construction neuve en station — et renforce d'autant la valeur des chalets existants à Verbier, Crans-Montana ou Gstaad.

Mandat de recherche

Mandat confié à un professionnel pour trouver un bien correspondant à des critères précis — l'accès naturel au marché invisible pour un acquéreur. Chez OFFER, il ouvre l'accès au portefeuille off-market après qualification.

Mise en concurrence discrète

Méthode de vente off-market : trois à cinq acquéreurs qualifiés sont invités simultanément à se positionner sur un bien, sous confidentialité. C'est la concurrence — et non l'exposition publique — qui construit le prix.

NDA (accord de confidentialité)

Engagement écrit de ne divulguer aucune information sur un bien présenté : adresse, photos, prix, identité du vendeur. Signé avant toute remise de dossier, c'est la clé de voûte de la vente off-market.

Net vendeur

Montant que le vendeur encaisse réellement : prix de vente moins impôt sur le gain, solde hypothécaire, éventuelle pénalité de sortie anticipée et honoraires. Notre calculateur net vendeur l'estime en quelques clics.

Off-market

Se dit d'un bien vendu sans aucune diffusion publique : ni portail, ni annonce, ni panneau. Le bien est présenté directement à des acquéreurs qualifiés sous confidentialité. C'est la norme du haut de gamme — et la spécialité exclusive d'OFFER. Voir notre guide de l'immobilier de luxe.

PPE (propriété par étages)

Forme de copropriété suisse où chacun détient une quote-part de l'immeuble avec un droit exclusif sur son lot. Les décisions importantes se prennent en assemblée des copropriétaires ; le règlement de PPE fait partie des documents à examiner avant tout achat.

Remploi

Report d'imposition accordé lorsque le produit de la vente d'une résidence principale est réinvesti dans une nouvelle résidence principale en Suisse, dans un délai raisonnable. L'impôt sur le gain n'est pas annulé, mais différé — parfois indéfiniment.

Rendement brut / rendement net

Le rendement brut rapporte l'état locatif au prix d'achat ; le rendement net déduit d'abord les frais d'exploitation (entretien, gérance, assurances, vacance). C'est le second qui compte pour comparer un immeuble de rendement à d'autres placements.

SARON

Swiss Average Rate Overnight : le taux de référence au jour le jour du marché suisse, qui suit le taux directeur de la BNS. Les hypothèques SARON coûtent aujourd'hui environ 0,7 à 1,2 % marge comprise. Contexte complet dans notre article taux hypothécaires 2026.

Taux de capitalisation

Taux qui convertit l'état locatif net d'un immeuble en valeur : valeur = état locatif net ÷ taux. Un quart de point d'écart change la valeur de centaines de milliers de francs. Notre guide : le taux de capitalisation.

Valeur résiduelle

Méthode d'évaluation d'un terrain : valeur du projet réalisable, moins coûts de construction et marge du promoteur. C'est le calcul que fait tout développeur avant une offre — à connaître avant de négocier. Notre guide : ce que vaut vraiment votre terrain.

Vente silencieuse

Vente d'un immeuble de rendement menée sans que les locataires, la régie ou le marché n'en soient informés avant la signature. Elle évite l'inquiétude des locataires et le signal de vendeur pressé. Notre guide : vendre un immeuble sans alerter ses locataires.