Fin de la valeur locative : ce qui change pour les propriétaires au 1^er janvier 2029

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée le 1^er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral le 1^er avril 2026 après le oui du 28 septembre 2025. En contrepartie, la déduction des frais d’entretien et, sauf exceptions, celle des intérêts hypothécaires disparaissent aussi ; jusqu’à fin 2028, rien ne change.

Le calendrier

Pourquoi 2029, et pas plus tôt ? Selon le communiqué du Conseil fédéral du 1er avril 2026, la loi d’harmonisation prévoit en règle générale un délai d’au moins deux ans pour que les cantons adaptent leur législation, et la Conférence des directrices et directeurs cantonaux des finances s’est majoritairement prononcée pour une entrée en vigueur au plus tôt en 2029. Le Conseil fédéral a suivi, pour laisser aux cantons le temps d’introduire en même temps l’impôt sur les résidences secondaires. Les chiffres du scrutin sont ceux des résultats officiels de la Chancellerie fédérale.

Ce qui disparaît

• L’imposition de la valeur locative, pour les résidences principales comme pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire.
• La déduction des frais d’entretien des immeubles, sauf pour les logements loués ou affermés.
• À l’impôt fédéral direct, la déduction des investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement. Les cantons peuvent la maintenir tant que l’objectif d’équilibre du bilan des gaz à effet de serre n’est pas atteint, mais au plus tard jusqu’en 2050.

Ce qui reste : à l’impôt fédéral direct, la déduction des frais de restauration de monuments historiques entrepris en vertu de dispositions légales, en accord avec les autorités ou sur leur ordre, pour autant qu’ils ne soient pas subventionnés ; les cantons peuvent prévoir la même déduction. Et pour les immeubles loués ou affermés, les frais d’entretien, les frais de remise en état d’un immeuble nouvellement acquis, les primes d’assurance et les frais d’administration par des tiers restent déductibles, comme le prévoit la loi du 20 décembre 2024.

Les intérêts hypothécaires : une déduction proportionnelle

C’est le changement le plus technique. Les intérêts passifs privés ne seront plus déductibles qu’en proportion de la part que représentent vos immeubles loués ou affermés dans l’ensemble de votre fortune. Le logement que vous occupez, comme votre résidence secondaire, ne compte pas au numérateur.

La fiche d’information de l’Administration fédérale des contributions du 15 août 2025 en donne des exemples. Un propriétaire qui ne possède que son logement (800’000 francs) et un compte bancaire (200’000 francs), avec 500’000 francs de dettes à 2 %, paie 10’000 francs d’intérêts et n’en déduira plus aucun. Un contribuable qui possède son logement (800’000), un logement de vacances (300’000), un logement loué (800’000) et 200’000 francs en banque pourra déduire 38,1 % de ses intérêts, soit 800’000 sur 2’100’000 : 3’810 francs sur 10’000.

Une exception pour le premier logement

Pour ne pas pénaliser l’accession à la propriété, ceux qui acquièrent pour la première fois un logement en Suisse destiné durablement et exclusivement à leur usage personnel pourront déduire leurs intérêts passifs, à concurrence de 10’000 francs pour un couple marié et de 5’000 francs pour les autres contribuables la première année. Le plafond diminue ensuite de 10 % par an : 9’000 francs la deuxième année pour un couple, 8’000 la troisième, jusqu’à extinction après dix ans.

Deux précisions utiles. Si vous vendez ce logement et rachetez dans un délai approprié un bien de remplacement servant au même usage, la déduction continue pour les années restantes. Et la loi prévoit une disposition transitoire : ceux qui ont acquis leur premier logement au plus dix ans avant l’entrée en vigueur bénéficient de la déduction pour les années fiscales qui restent.

Résidences secondaires : un nouvel impôt cantonal possible

La disposition constitutionnelle acceptée en 2025 autorise les cantons à lever un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. Il doit leur permettre de compenser le manque à gagner lié à la fin de la valeur locative, en particulier dans les régions touristiques. Chaque canton décide s’il l’introduit et sous quelle forme : pour un propriétaire de chalet en Valais ou d’appartement dans une station vaudoise, c’est le point à suivre d’ici 2029. Les règles qui limitent la construction de résidences secondaires, elles, ne changent pas : notre guide de la Lex Weber les détaille.

Ce que cela change d’ici 2029

Pour un propriétaire occupant, les frais d’entretien restent déductibles jusqu’à la fin de 2028. Des travaux d’entretien nécessaires, déjà envisagés pour 2029 ou 2030, peuvent donc gagner à être avancés — à condition de faire le calcul sur votre situation fiscale réelle plutôt que sur une règle générale.

Pour un acquéreur, le coût après impôts d’un financement change : hors déduction pour premier logement, les intérêts hypothécaires sur un logement occupé ne seront plus déductibles, tandis que la valeur locative ne sera plus ajoutée au revenu. Le solde dépend du niveau des taux, du montant de la dette et du canton ; il mérite un calcul individuel.

Pour un vendeur, la réforme ne touche pas l’impôt sur le gain immobilier, qui reste dû selon les règles cantonales habituelles — voir nos guides Vaud et Valais, et le simulateur genevois. Elle peut en revanche modifier la manière dont les acquéreurs construisent leur budget, ce qui plaide pour une estimation fondée sur les transactions récentes plutôt que sur des références anciennes.

Cet article est une synthèse d’information, pas un conseil fiscal. Les cantons doivent encore adapter leur législation, notamment pour l’impôt sur les résidences secondaires. Sources : communiqué du Conseil fédéral du 1^er avril 2026 ; résultats officiels de la votation du 28 septembre 2025, Chancellerie fédérale ; loi fédérale du 20 décembre 2024 relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement (FF 2025 23), sur Fedlex ; Administration fédérale des contributions, fiche d’information « Nouvelle réglementation sur les intérêts passifs » du 15 août 2025.