Lex Weber : ce que vous pouvez encore acheter, vendre et agrandir

En deux phrases : la Lex Weber plafonne les résidences secondaires à 20 % par commune et interdit d’en construire de nouvelles là où ce seuil est franchi — 331 communes au 31 mars 2026. Mais les logements existants avant le 11 mars 2012 échappent à cette interdiction, et depuis le 1^er octobre 2024 ils peuvent être agrandis de 30 %.

On confond souvent deux lois qui n’ont rien à voir. La Lex Koller dit qui peut acheter en Suisse : elle vise la nationalité et le domicile de l’acquéreur. La Lex Weber, elle, ne s’intéresse pas du tout à qui vous êtes — elle dit ce qui peut être construit, et où. Un Suisse résidant à Genève y est soumis exactement comme un Britannique. Les deux textes peuvent s’appliquer à la même opération, ou aucun des deux.

Ce que dit exactement l’article constitutionnel

Le texte est d’une brièveté trompeuse. L’article 75b de la Constitution, accepté en votation populaire le 11 mars 2012 et en vigueur le jour même, tient en une phrase : « Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. »

Deux précisions que l’on oublie. Le plafond porte sur deux grandeurs — le nombre de logements et la surface habitable — et il s’apprécie commune par commune, pas par canton ni par région touristique. Une station peut donc être bloquée pendant que la commune voisine ne l’est pas.

La loi d’application, et les 331 communes concernées

L’article constitutionnel a attendu la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) du 20 mars 2015, entrée en vigueur le 1^er janvier 2016, pour devenir opérant. Son article 6 pose la règle : dans une commune dont la proportion dépasse 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Et si la proportion est encore inférieure à 20 % mais que le permis ferait franchir la barre, il ne peut pas être délivré non plus.

Chaque commune de Suisse doit établir un inventaire de ses logements une fois par an. Au 31 mars 2026, l’Office fédéral du développement territorial recensait 331 communes au-dessus de 20 %, principalement dans les Alpes — contre 337 un an plus tôt. Neuf communes ont franchi le seuil à la hausse, trois sont repassées en dessous. Et une commune qui ne rend pas son inventaire dans les délais est réputée dépasser les 20 % : l’omission coûte cher.

Avant toute opération, la seule question qui vaille est donc : cette commune précise est-elle sur la liste ? L’ARE publie une carte interactive des communes soumises. À partir de 2027, il calculera la proportion directement depuis le Registre fédéral des bâtiments et des logements, ce qui simplifiera les procédures.

Le point décisif : les logements créés selon l’ancien droit

C’est l’article que personne ne cite et qui explique pourquoi le marché des stations n’est pas mort en 2012. L’article 10 LRS définit le logement créé selon l’ancien droit : celui qui existait légalement avant le 11 mars 2012, ou qui bénéficiait d’une autorisation définitive à cette date.

Et l’article 11 alinéa 1 est catégorique : pour ces logements, le mode d’habitation est libre. Vous pouvez les habiter à l’année, les louer, les occuper quelques semaines par saison, les vendre à un acquéreur qui n’y mettra les pieds qu’en février. Aucune restriction d’utilisation fédérale ne s’y attache. C’est précisément cette réserve de biens antérieurs à 2012 qui constitue l’essentiel de ce qui se négocie aujourd’hui à Verbier, à Crans-Montana ou à Gstaad.

Ils peuvent aussi être rénovés, transformés, et même démolis puis reconstruits sans qu’une restriction d’utilisation soit imposée.

L’assouplissement du 1^er octobre 2024 : les 30 %

C’est la nouveauté que beaucoup de propriétaires ignorent encore. La révision du 15 mars 2024, en vigueur depuis le 1^er octobre 2024, a réécrit l’article 11. À l’intérieur des zones à bâtir, la surface utile principale d’un logement créé selon l’ancien droit peut désormais être augmentée de 30 % au maximum de celle qui existait au 11 mars 2012. Et, dans cette limite, « des logements et des bâtiments supplémentaires peuvent être créés ».

Lisez bien la dernière phrase : il ne s’agit pas seulement d’agrandir une pièce. Dans la limite des 30 %, on peut créer des logements supplémentaires, sans restriction d’utilisation. Sur un chalet ancien un peu généreux, cela change la valeur de la parcelle — et cela vaut la peine de vérifier la surface de référence au 11 mars 2012 avant de fixer un prix.

Au-delà des 30 %, l’agrandissement reste possible, mais le logement doit alors être déclaré résidence principale ou logement affecté à l’hébergement touristique, avec mention de la restriction au registre foncier. On change alors de régime.

Ce qu’on peut encore construire de neuf

Dans une commune au-dessus de 20 %, un logement neuf n’est autorisé qu’à deux conditions (article 7) : être utilisé comme résidence principale — ou assimilée — ou comme logement affecté à l’hébergement touristique. Cette seconde voie est plus étroite qu’il n’y paraît : le logement doit être mis durablement à disposition d’hôtes pour de courts séjours, aux conditions du marché, et soit se trouver dans le bâtiment où le propriétaire a son domicile principal, soit ne pas être équipé selon ses besoins personnels et être commercialisé par un établissement d’hébergement organisé.

L’article 8 ouvre une autre porte, pour les hôtels : un établissement d’hébergement organisé peut créer des logements sans restriction d’utilisation si leur produit est nécessaire à sa rentabilité et réinvesti dans l’établissement, et si leurs surfaces n’excèdent pas 20 % de l’ensemble des surfaces des chambres et logements. C’est le mécanisme derrière la plupart des programmes neufs adossés à un hôtel dans les stations.

Les cantons peuvent être plus sévères — et le sont

Erreur fréquente : croire que la loi fédérale dit le dernier mot. L’article 3 alinéa 2 LRS autorise expressément les cantons à « limiter davantage que la présente loi la construction et l’utilisation de logements ». Et l’article 12 leur demande de prendre des mesures contre les abus, notamment en encadrant la réaffectation d’une résidence principale en résidence secondaire.

Concrètement, un logement peut être libre au regard du droit fédéral et contraint par un règlement communal. Avant d’acheter en station, la vérification doit porter sur les trois étages : la LRS, le droit cantonal, le règlement de la commune.

Ce que cela change quand on achète ou qu’on vend

Pour un vendeur, la question à instruire avant même de parler de prix est la date : le logement existait-il, légalement, avant le 11 mars 2012 ? Si oui, il se vend libre d’affectation, et son potentiel d’agrandissement de 30 % fait partie de sa valeur — il mérite d’être documenté, pas laissé à la découverte de l’acquéreur.

Pour un acquéreur étranger, les deux lois se cumulent : la Lex Weber décide de ce que le bien peut devenir, la Lex Koller décide si vous pouvez l’acquérir. Un bien parfaitement conforme à l’une peut être fermé par l’autre.

C’est un marché où la discrétion est la règle : à Verbier, à Crans-Montana ou à Gstaad, les biens antérieurs à 2012 les plus recherchés changent rarement de mains par une annonce publique. Nos pages Verbier, Crans-Montana et Gstaad décrivent la manière dont nous y travaillons, et une estimation confidentielle peut être établie sans que votre bien apparaisse nulle part.

Cet article est une synthèse d’information, pas un avis juridique. Pour une situation concrète — potentiel d’agrandissement, changement d’affectation, projet en zone à bâtir — consultez un avocat, la commune concernée ou le service cantonal compétent. Sources : art. 75b Cst. (RS 101) et loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (RS 702, état au 1^er octobre 2024) sur Fedlex ; révision du 15 mars 2024 (RO 2024 501) ; communiqué de l’Office fédéral du développement territorial du 31 mars 2026.