Impôt sur les gains immobiliers à Genève : taux, calcul et déclaration de l’IBGI

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : à Genève, l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) ne dépend que de la durée de possession — 50 % du gain en dessous de deux ans, 10 % dès dix ans, 2 % dès vingt-cinq ans depuis le 1^er janvier 2025. La vente se déclare dans les 30 jours, et la part d’impôt est consignée chez le notaire le jour de l’acte.

Qui paie l’IBGI, et sur quelles ventes

L’IBGI frappe le bénéfice net tiré de l’aliénation d’un immeuble situé dans le canton de Genève (art. 80 de la loi générale sur les contributions publiques, LCP). Il est dû par le vendeur, même s’il est domicilié hors du canton. Est considéré comme une aliénation tout acte qui transfère la propriété ou la disposition économique d’un immeuble : vente, échange, partage, expropriation, apport à une société. La vente d’actions ou de parts d’une société immobilière est assimilée à celle de l’immeuble, et le dépôt d’une déclaration est obligatoire dans tous les cas, rappelle l’administration fiscale.

Particularité genevoise : les époux vivant en ménage commun sont des contribuables distincts. Pour un bien vendu en commun, chacun remplit sa propre déclaration, et le conjoint vendeur répond seul de l’impôt dû (art. 80 al. 3) ; les partenaires enregistrés ont le même statut. L’impôt est purement cantonal : aucun centime additionnel communal ne s’y ajoute (art. 87).

Le barème 2026 : seule la durée compte

Pour une opération privée, le taux ne dépend que de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire (art. 84 LCP). Il s’applique au montant global du gain net, sans tranches ni progressivité :

Taux selon l’art. 84 al. 1 de la LCP (dernières modifications au 1^er janvier 2026). Le taux de 2 % s’applique depuis le 1^er janvier 2025 ; il était de 0 % jusqu’à fin 2024.

Deux conséquences pratiques. D’abord, l’impôt baisse par paliers de deux ans jusqu’à dix ans, puis ne bouge plus pendant quinze ans : vendre à onze ou à vingt-quatre ans coûte le même taux. Ensuite, le vingt-cinquième anniversaire divise l’impôt par cinq, de 10 % à 2 %. Sur un gain de deux millions de francs, cela représente 200’000 francs d’impôt contre 40’000 (exemple théorique).

La durée court depuis la date d’achat inscrite au registre foncier jusqu’à la date de la vente : quelques semaines de décalage à la signature peuvent faire franchir un palier. Notre simulateur genevois donne le taux et le montant en trente secondes.

Comment se calcule le gain

Le gain imposable est la différence entre la valeur d’aliénation et la valeur d’acquisition (art. 82 LCP) :

• la valeur d’acquisition est le prix payé, augmenté des impenses : les frais liés à l’achat, comme les droits d’enregistrement, et les dépenses qui ont augmenté la valeur du bien ;
• la valeur d’aliénation est le prix de vente — toutes prestations de l’acheteur comprises — diminué des impenses supportées par le vendeur à cette occasion, comme la commission de courtage ;
• les frais d’entretien, qu’ils aient été déduits ou non de vos revenus, ne comptent pas comme des plus-values.

L’administration genevoise publie elle-même un exemple : un bien acheté 650’000 francs le 1^er mars 2013, avec 15’000 francs de droits d’enregistrement, revendu 900’000 francs le 1^er août 2021 avec 27’000 francs de commission. Prix de vente déterminant : 873’000 francs ; prix d’achat déterminant : 665’000 francs ; gain : 208’000 francs. Avec plus de huit ans de possession, le taux est de 15 %, soit un impôt de 31’200 francs.

Lorsque des travaux d’une certaine importance ont été réalisés après l’achat, le gain est déterminé et imposé séparément pour chaque élément, selon sa propre durée de possession (art. 84 al. 2). Une extension réalisée trois ans avant la vente n’est donc pas taxée comme le terrain acheté vingt ans plus tôt.

La règle des dix ans : remplacer le prix d’achat par la valeur fiscale

La loi prévoit une option pour les biens détenus de longue date. Lorsque l’achat remonte à plus de dix ans, le vendeur peut demander que la valeur d’acquisition soit remplacée (art. 82 al. 5 LCP) :

• pour un immeuble locatif, par sa valeur fiscale cinq ans avant la vente ;
• pour tout autre immeuble — une villa ou un appartement, par exemple —, par sa valeur fiscale dix ans avant la vente, majorée de 30 %.

L’option n’a d’intérêt que si cette valeur dépasse le prix réellement payé augmenté des impenses, ce qui peut être le cas pour un bien acheté il y a longtemps. La valeur fiscale de l’époque figure dans vos déclarations d’impôt. Notre simulateur ne modélise pas cette règle : c’est un point à examiner avec votre fiduciaire avant de fixer un prix.

Héritage, donation, divorce : quand l’impôt est reporté

L’impôt n’est pas perçu en cas de succession ou de partage successoral (art. 81 al. 3 LCP). Pour les actes juridiques entre époux, l’avancement d’hoirie, la donation et l’échange, l’imposition est prorogée (art. 81 al. 1) : rien n’est dû sur le moment, et le prix d’acquisition retenu lors de la vente suivante est celui de la dernière aliénation imposée, qui fixe aussi le point de départ de la durée de possession (art. 82 al. 3).

Pour un bien hérité, l’administration distingue : si la succession s’est ouverte avant le 1^er janvier 2001, la durée part du décès ; après cette date, elle part de l’origine de possession du défunt. Pour une donation, elle part de l’origine de possession du donateur. Un bien de famille détenu de longue date peut ainsi atteindre le taux de 10 %, voire de 2 %. Les règles de valeur d’acquisition sont détaillées dans l’information fiscale 3/2008 de l’administration, et dans notre guide vendre un bien immobilier en succession.

Le remploi : vendre sa résidence principale et racheter

Si vous vendez le logement que vous occupez — villa ou appartement — et utilisez le produit de la vente pour acquérir, construire ou transformer un logement de remplacement en Suisse dans un délai de cinq ans, l’impôt correspondant à la somme réinvestie est différé (art. 85 LCP). Seul l’impôt relatif au bénéfice effectivement réinvesti, au-delà de la valeur d’acquisition du bien vendu, est concerné.

Le report n’est pas un effacement : l’impôt devient exigible à la vente du bien de remplacement, ou dès qu’il cesse d’être votre résidence principale — une mise en location suffit. La demande se fait dans le formulaire en ligne de déclaration. Si vous rachetez après avoir payé l’impôt, une demande de révision permet d’en obtenir le remboursement, tant que cinq ans ne se sont pas écoulés depuis la vente. Notre article sur le remploi compare les règles des cantons romands.

Déclarer la vente et payer : le calendrier

• Le jour de l’acte. Le vendeur consigne chez le notaire la part du bénéfice correspondant, en pour-cent, au taux de l’impôt, ou des sûretés équivalentes. Sauf accord de l’administration, le notaire doit refuser d’instrumenter tant que la consignation n’est pas faite ; les fonds sont consignés sans intérêts, et en cas de doute l’administration fixe la somme dans les huit jours (art. 86A LCP).
• Dans les 30 jours. Toute aliénation doit être déclarée sur la formule de l’administration, pièces justificatives jointes (art. 86). Peu après la signature, l’administration adresse au vendeur une demande de déclaration, qui se remplit en ligne, directement ou par un mandataire.
• Ensuite. L’administration rend sa décision de taxation par un bordereau, envoyé au mandataire désigné dans la déclaration ; les fonds consignés servent à acquitter l’impôt.

Pour une opération professionnelle, l’IBGI n’est qu’un impôt de passage : il est calculé au taux maximum puis imputé sur l’impôt annuel. Ce guide traite la vente d’un bien de la fortune privée.

Genève ou Vaud : deux logiques opposées

Genève taxe lourdement la revente rapide — 50 % en dessous de deux ans —, puis descend à 10 % dès dix ans et à 2 % dès vingt-cinq ans. Le canton de Vaud part de 30 % la première année, descend à 7 % dès 24 ans et compte double les années d’occupation personnelle, ce que Genève ne fait pas. Pour un bien de part et d’autre de la frontière cantonale, la même durée de détention ne produit donc pas le même impôt : voir notre guide de l’impôt vaudois sur les gains immobiliers, et celui du Valais pour les chalets.

Questions fréquentes

Quel est le taux de l’impôt sur les gains immobiliers à Genève ?

Il dépend uniquement de la durée de possession : 50 % en dessous de deux ans, 40 % dès deux ans, 30 % dès quatre ans, 20 % dès six ans, 15 % dès huit ans, 10 % dès dix ans et 2 % dès vingt-cinq ans (art. 84 LCP).

Qui paie l’IBGI ?

Le vendeur, même s’il est domicilié hors du canton. Les époux vivant en ménage commun sont des contribuables distincts : chacun déclare la vente et répond seul de l’impôt dû.

Dans quel délai faut-il déclarer la vente ?

Dans les 30 jours à compter de la vente, sur la formule de l’administration, avec les pièces justificatives (art. 86 LCP). Le jour de l’acte, la part d’impôt est consignée chez le notaire.

Peut-on éviter l’impôt en rachetant une résidence principale ?

On peut le différer : en cas de remploi dans un logement de remplacement en Suisse, dans les cinq ans, l’impôt sur la part réinvestie est reporté jusqu’à la vente du nouveau bien ou jusqu’à ce qu’il cesse d’être la résidence principale (art. 85 LCP).

Pour chiffrer votre cas, le simulateur genevois applique le barème, et le calculateur net vendeur reconstitue ce qu’il vous restera après impôt, commission et solde hypothécaire. Nos pages Genève, Cologny, Vandœuvres et Collonge-Bellerive décrivent la manière dont nous y vendons sans annonce, et notre guide pour vendre off-market à Genève détaille la méthode.

Cet article est une synthèse d’information, pas un conseil fiscal ; seule la taxation de l’administration fiscale genevoise fait foi. Sources : loi générale sur les contributions publiques (LCP, rsGE D 3 05), art. 80 à 87, dernières modifications au 1^er janvier 2026 ; Administration fiscale cantonale, pages « Calculer le montant de l’impôt », « Déclarer la vente et payer l’impôt » et « Bénéficier du remploi », mises à jour le 21 avril 2026, consultées le 31 octobre 2026.