Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers (IBGI) à Genève

Vous vendez un bien dans le canton de Genève ? Renseignez quatre chiffres et obtenez une estimation immédiate de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI), selon le barème de la loi générale sur les contributions publiques (LCP). Gratuit, confidentiel, sans inscription.

Le calcul, étape par étape

1. Le gain. La valeur de vente — le prix, moins une éventuelle commission de courtage — diminuée de la valeur d’achat — le prix d’acquisition, plus les travaux à plus-value. Les frais d’entretien ne comptent pas comme plus-value.

2. La durée de possession. Elle court depuis la date d’achat inscrite au registre foncier jusqu’à la vente. Pour un bien reçu par succession après le 1^er janvier 2001, elle part de l’origine de possession du défunt ; par donation, de celle du donateur. Contrairement au canton de Vaud, l’occupation en résidence principale ne double pas la durée.

3. Le taux. Pour une opération privée, il dépend uniquement de la durée de possession. Depuis le 1^er janvier 2025, une détention de 25 ans et plus n’est plus exonérée : elle est imposée à 2 %, conséquence de la loi sur l’estimation fiscale de certains immeubles (LEFI) acceptée en votation le 18 juin 2023.

Le barème genevois de l’IBGI

L’exemple de l’administration fiscale

L’administration genevoise publie elle-même ce cas : un bien acheté le 1^er mars 2013 pour CHF 650’000, avec CHF 15’000 de droits d’enregistrement, revendu le 1^er août 2021 pour CHF 900’000, avec CHF 27’000 de commission. Prix de vente déterminant : CHF 873’000. Prix d’achat déterminant : CHF 665’000. Gain : CHF 208’000. Plus de huit ans de possession : taux de 15 %, soit un impôt de CHF 31’200.

Opération privée ou professionnelle

Toute vente immobilière genevoise fait l’objet d’une déclaration à l’IBGI — le dépôt est obligatoire dans tous les cas. Pour une opération relevant de la gestion du patrimoine privé, l’IBGI est une charge définitive. Pour une opération professionnelle, c’est un impôt de passage, calculé au taux maximal puis imputé sur l’impôt annuel. Ce simulateur estime le cas privé.

Genève et Vaud : deux logiques opposées

Genève taxe lourdement la revente rapide — 50 % en dessous de deux ans — puis descend par paliers jusqu’à 10 % dès dix ans. Le canton de Vaud part de 30 %, décroît chaque année jusqu’à 7 % et récompense l’occupation personnelle en la comptant double. Pour un bien de part et d’autre de la frontière cantonale, la même durée de détention peut donc produire des impôts très différents : le calcul vaudois se fait sur sa propre page.

Les cas où l’impôt est reporté

Deux situations diffèrent l’imposition sans l’annuler : le remploi — vous vendez votre résidence principale et en rachetez une autre en Suisse dans un délai raisonnable — et la succession ou donation, où l’héritier reprend la durée de possession du défunt (voir notre guide vendre un bien immobilier en cas de succession). Ce simulateur ne modélise pas ces cas : il estime l’impôt d’une vente ordinaire.

Du prix de vente au montant que vous encaisserez

L’impôt sur le gain n’est qu’une des lignes qui séparent le prix de vente de votre produit net : il faut y ajouter le remboursement du solde hypothécaire, l’éventuelle pénalité de sortie anticipée et les honoraires. Notre calculateur net vendeur assemble l’ensemble. Et si la question suivante est « combien vaut mon bien ? » : l’estimation confidentielle OFFER y répond sous 72 heures, sur la base des transactions réelles.

Voir aussi : l’immobilier off-market à Genève, notre guide pour vendre off-market à Genève et les pages Cologny, Vandœuvres et Collonge-Bellerive.