Calcul de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud

Vous vendez un bien dans le canton de Vaud ? Renseignez cinq chiffres et obtenez une estimation immédiate de l’impôt sur le gain immobilier, calculée selon le barème officiel de l’article 72 de la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI). Gratuit, confidentiel, sans inscription.

Le calcul, étape par étape

1. Le gain imposable. Prix de vente net, moins le prix d’acquisition augmenté des frais d’achat et des impenses — les travaux à plus-value documentés. Chaque facture conservée réduit le gain franc pour franc.

2. La durée déterminante. Les années de possession, auxquelles s’ajoutent les années d’occupation personnelle en résidence principale : dans le canton de Vaud, elles comptent double. Douze ans dans votre résidence principale valent vingt-quatre ans aux yeux du fisc.

3. Le taux. Il dépend uniquement de cette durée, selon le barème ci-dessous — pas du montant du gain. Lorsque le total des gains de l’année reste inférieur à CHF 5’000, aucun impôt n’est perçu.

Le barème vaudois complet (art. 72 LI)

Exemple : une villa occupée douze ans

Un couple vend CHF 2’300’000 une villa achetée CHF 1’700’000, frais d’acquisition compris, dans laquelle il a réalisé CHF 100’000 de travaux à plus-value documentés. Gain imposable : CHF 500’000. Possession : douze ans, tous en résidence principale — soit vingt-quatre ans déterminants. Taux : 7 %. Impôt estimé : CHF 35’000.

Le même bien, mis en location pendant ces douze ans, aurait été taxé à 13 %, soit CHF 65’000. L’exemple est illustratif : il montre pourquoi le calendrier d’une vente vaudoise se prépare avant de fixer une date.

Déclaration et paiement

Pour chaque vente, le vendeur remplit la déclaration pour l’imposition des gains immobiliers — formulaire 21020 — et l’adresse dans les trente jours à l’autorité fiscale désignée sur le formulaire, avec les justificatifs (art. 198 LI). Les travaux à plus-value qui ne tiennent pas dans le cadre prévu se reportent sur la liste complémentaire d’impenses 21021-3. Le bordereau se paie dans les trente jours dès sa notification (art. 222 LI). Le détail des annexes et des pièges de procédure figure dans notre guide de l’impôt sur le gain immobilier vaudois.

Les cas où l’impôt est reporté

Deux situations diffèrent l’imposition sans l’annuler : le remploi — vous vendez votre résidence principale et en rachetez une autre en Suisse dans un délai raisonnable — et la succession ou donation, où l’héritier reprend la durée de possession du défunt (voir notre guide vendre un bien immobilier en cas de succession). Ce simulateur ne modélise pas ces cas : il estime l’impôt d’une vente ordinaire.

Du prix de vente au montant que vous encaisserez

L’impôt sur le gain n’est qu’une des lignes qui séparent le prix de vente de votre produit net : il faut y ajouter le remboursement du solde hypothécaire, l’éventuelle pénalité de sortie anticipée et les honoraires. Notre calculateur net vendeur assemble l’ensemble. Et si la question suivante est « combien vaut mon bien ? » : l’estimation confidentielle OFFER y répond sous 72 heures, sur la base des transactions réelles.

Voir aussi : le calcul de l’IBGI à Genève, le calculateur net vendeur et nos pages Nyon, Lausanne et Morges.