Impôt sur les gains immobiliers en Valais : barème, durée de possession et remploi

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : en Valais, l’impôt sur les gains immobiliers est calculé par tranches — 12 % jusqu’à 50’000 francs de gain, 18 % jusqu’à 100’000 francs, 24 % au-delà — avec une majoration les cinq premières années, une réduction de 4 % par année entière ensuite, et des taux de 1 à 3 % seulement au-delà de 25 ans de propriété. Les deux tiers de la recette reviennent à la commune où se trouve le bien.

Qui paie, et sur quel montant

L’impôt frappe le gain réalisé lors de l’aliénation d’un immeuble de la fortune privée (art. 44 de la loi fiscale, LF). Il est dû par le vendeur ; les copropriétaires, les conjoints et les enfants sont imposés séparément sur leur propre gain (art. 47). Sont assimilés à une vente les actes qui ont les mêmes effets économiques, en particulier la vente d’actions d’une société immobilière (art. 45).

Le gain imposable est la différence entre le prix de vente et les dépenses d’investissement, c’est-à-dire le prix d’acquisition et les impenses (art. 48). Comptent comme impenses (art. 51) :

• les frais de construction, de transformation et d’autres améliorations durables qui augmentent la valeur de l’immeuble ;
• les contributions de plus-value, notamment pour les routes, les améliorations foncières et la correction des eaux ;
• les frais liés à l’acquisition ou à la vente, y compris les commissions et les frais de courtage ;
• la taxe sur la plus-value résultant de mesures d’aménagement du territoire.

Deux exclusions à connaître : les frais déjà déduits au titre de l’impôt sur le revenu, et la valeur de votre propre travail sur l’immeuble lorsqu’elle n’a pas été imposée comme revenu. Les prestations d’assurance et les subventions que vous n’avez pas à rembourser viennent, elles, en déduction des dépenses d’investissement.

Le barème : trois tranches, et la durée de possession

L’impôt simple est perçu par tranches (art. 52 al. 1 LF) : 12 % sur la partie du gain jusqu’à 50’000 francs, 18 % de 50’001 à 100’000 francs, 24 % au-delà. Ces taux sont majorés en cas de vente dans les cinq ans, réduits de 4 % par année entière à partir de la sixième année de propriété, et remplacés au-delà de 25 ans par des taux de 1, 2 et 3 %.

Taux selon l’art. 52 de la loi fiscale et la table officielle des taux du Service cantonal des contributions ; durée comptée en années entières de propriété. La table officielle fait foi.

Deux règles complètent le barème : aucun impôt n’est perçu s’il est inférieur à 100 francs (art. 52 al. 7), et l’État verse les deux tiers de la recette nette à la commune où se trouvent les immeubles (al. 6).

Trois exemples chiffrés

Pour un gain imposable de 300’000 francs, le calcul par tranches donne :

• Après 3 années entières : 14,4 % sur 50’000, 21,6 % sur 50’000, 28,8 % sur 200’000, soit 75’600 francs.
• Après 12 années entières : 8,64 %, 12,96 % et 17,28 %, soit 45’360 francs.
• Après 26 années entières : 1 %, 2 % et 3 %, soit 7’500 francs.

Le calendrier pèse lourd : sur le même gain, l’impôt est divisé par dix entre une vente après trois ans et une vente après vingt-six ans. Ces montants n’intègrent ni les impenses ni la commission, qui réduisent le gain imposable : notre calculateur net vendeur fait le calcul complet pour le Valais, avec le solde hypothécaire.

Quand l’impôt est reporté

L’article 46 diffère l’imposition dans plusieurs situations : succession, avancement d’hoirie ou donation ; transfert entre époux lié au régime matrimonial ou au divorce, si les époux sont d’accord ; remembrement ou expropriation ; remplacement d’un immeuble agricole ou sylvicole ; enfin vente de la résidence principale suivie d’un rachat en Suisse.

Ce dernier cas, le remploi, obéit à des conditions précises que le Service cantonal des contributions détaille dans une notice de février 2025 : le logement vendu doit avoir servi exclusivement de résidence principale pendant au moins un an dans les deux ans qui précèdent la vente ; le rachat doit intervenir dans les deux ans avant ou après la vente ; et le report n’est total que si tout le prix de vente est réinvesti — en dessous du prix de revient du bien vendu, il n’y a pas de report. Si le rachat n’est pas encore fait lors de la taxation, le gain est imposé, mais une demande de remboursement et de report peut être déposée dans les 90 jours qui suivent la domiciliation dans le nouveau bien. Notre article sur le remploi compare les règles des cantons romands.

Après un report, le fisc n’a rien perdu : le gain différé est déduit des dépenses d’investissement du bien de remplacement (art. 48 al. 3), et la réduction pour durée de possession part de la dernière aliénation imposée (art. 52 al. 3).

Sociétés immobilières : un cas à part

La vente d’actions d’une société immobilière est assimilée à la vente de l’immeuble (art. 45 al. 2 let. a). Si la société est liquidée dans les quinze ans qui suivent l’acquisition des actions, l’impôt sur les gains immobiliers payé lors de leur vente peut être imputé sur l’impôt frappant le produit de liquidation (art. 52 al. 5). Une structure de détention se vérifie toujours avec un fiscaliste avant la mise en vente.

La procédure

Après l’inscription de la vente au registre foncier, l’administration adresse au vendeur le formulaire de déclaration d’impôt sur les gains immobiliers. Une déclaration en ligne existe, mais elle ne peut être utilisée qu’avec ce formulaire original, à retourner avec l’impression de la déclaration. Et une aliénation imposable qui n’est pas suivie d’une inscription au registre foncier doit être annoncée par écrit dans les 30 jours (art. 145 LF).

Le Valais, ses stations et les acquéreurs étrangers

En Valais, la fiscalité du gain se combine souvent avec deux autres textes : la Lex Weber, qui limite les résidences secondaires dans les communes au-delà de 20 %, et la Lex Koller, qui encadre l’achat par des personnes à l’étranger. Nos pages Verbier, Crans-Montana et Zermatt décrivent la manière dont nous y vendons sans annonce, et une estimation confidentielle permet de connaître la valeur de votre bien avant toute décision.

Cet article est une synthèse d’information, pas un conseil fiscal ; seule la taxation de l’administration valaisanne fait foi. Sources : loi fiscale du canton du Valais du 10 mars 1976, art. 44 à 52 et 145 (extrait publié par le Service cantonal des contributions, état au 15 avril 2019) ; table des taux d’imposition des gains immobiliers et notice « Report d’imposition pour logement principal » (version de février 2025), Service cantonal des contributions, consultées le 19 octobre 2026.