Divorce et bien immobilier : vendre, racheter la part de l’autre ou attendre

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : lorsqu’un couple marié se sépare, le logement commun peut être vendu à un tiers, attribué à l’un des époux contre indemnisation de l’autre, ou provisoirement laissé à l’un d’eux. Fiscalement, un transfert entre époux lié au régime matrimonial ou au divorce peut différer l’impôt sur le gain immobilier si les deux sont d’accord ; une vente à un tiers, elle, déclenche l’impôt.

Peu de décisions patrimoniales se prennent dans un contexte aussi chargé. C’est précisément pour cela qu’il vaut la peine de connaître les règles avant d’en parler : elles délimitent ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas.

Avant tout : le logement de la famille est protégé

Tant que le mariage dure — y compris pendant la procédure — un époux ne peut pas vendre seul le logement familial, même s’il en est l’unique propriétaire. L’article 169 du Code civil exige le consentement exprès du conjoint pour aliéner la maison ou l’appartement familial ; s’il est refusé sans motif légitime, il faut s’adresser au juge. Une vente décidée seul n’est donc pas une option.

Qui reçoit quoi : le registre foncier ne dit pas tout

Sauf contrat de mariage, les époux sont soumis au régime de la participation aux acquêts (art. 181 CC). Le registre foncier dit qui est propriétaire ; la liquidation du régime matrimonial dit ce que chacun reçoit au final, en tenant compte de l’origine des fonds — économies du couple, héritage de l’un, apport du deuxième pilier.

Pour cette liquidation, les biens sont estimés à leur valeur vénale (art. 211 CC), à leur valeur à l’époque de la liquidation (art. 214 CC). Autrement dit, la valeur qui compte n’est ni le prix d’achat ni la valeur fiscale, mais ce que le bien vaut sur le marché au moment du partage. D’où l’intérêt d’une estimation neutre, remise aux deux époux en même temps.

Première option : l’un des époux reprend le bien

Si le bien est en copropriété, un époux peut demander qu’il lui soit attribué entièrement s’il justifie d’un intérêt prépondérant, à charge de désintéresser son conjoint (art. 205 al. 2 CC). C’est souvent le cas de celui qui garde les enfants dans leur environnement.

Trois questions décident de la faisabilité : à quelle valeur le bien est-il repris, comment l’époux qui reste finance-t-il la soulte, et la banque accepte-t-elle de le porter seul ? Ce dernier point est souvent sous-estimé. Si vous avez signé l’hypothèque ensemble, vous restez en principe tous deux débiteurs envers la banque, quoi que prévoie la convention de divorce : seule la banque peut libérer l’un des deux, après avoir réexaminé la capacité financière de l’autre.

Côté fiscal, le transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial, ou pour des prétentions découlant du droit du divorce, n’est pas imposé immédiatement : l’imposition du gain est différée, pour autant que les deux époux soient d’accord (art. 12 al. 3 let. b LHID). L’impôt n’est pas effacé : il sera dû lors d’une revente ultérieure, calculé à partir de la dernière aliénation imposée — la loi fiscale valaisanne le prévoit expressément à son article 48. L’époux qui reprend le bien reprend donc aussi la plus-value latente. Elle a un coût futur, qui mérite d’entrer dans la négociation de la soulte.

Deuxième option : vendre à un tiers

Vendre et partager le produit est souvent la solution la plus nette. Elle déclenche l’impôt sur le gain immobilier selon les règles ordinaires du canton : chaque copropriétaire est imposé sur sa propre part — le Valais le précise à l’article 47 de sa loi fiscale — avec ses propres impenses et sa propre durée de possession. Si chacun rachète ensuite une résidence principale en Suisse, le remploi peut reporter tout ou partie de l’impôt, contribuable par contribuable.

Pendant la procédure, la vente du logement familial suppose l’accord des deux époux ou une décision du juge. Et le calendrier compte doublement : un taux d’impôt qui baisse avec la durée de possession, une éventuelle pénalité de sortie sur une hypothèque à taux fixe, et un marché qui n’aime pas les ventes visiblement pressées.

C’est un cas où la discrétion n’est pas un luxe. Une vente off-market évite que la séparation devienne une information publique — annonce, panneau, visites répétées — et que des acquéreurs négocient en connaissant l’urgence.

Troisième option : différer

Lorsque la présence d’enfants ou d’autres motifs importants le justifient, le juge peut attribuer à l’un des époux un droit d’habitation de durée limitée sur le logement de la famille qui appartient à l’autre, moyennant une indemnité équitable ou une déduction de la contribution d’entretien (art. 121 al. 3 CC). Les époux peuvent aussi convenir de rester copropriétaires quelque temps, par exemple jusqu’à la fin de la scolarité d’un enfant.

Différer n’efface ni la dette hypothécaire commune ni les désaccords futurs. Si cette voie est choisie, la convention doit régler par écrit qui paie quoi, qui décide des travaux et à quelles conditions la vente aura lieu.

Le deuxième pilier investi dans le logement

Si l’un de vous a utilisé son deuxième pilier pour acheter le logement, deux règles de la loi sur la prévoyance professionnelle s’appliquent. En cas de divorce, le versement anticipé est considéré comme une prestation de libre passage et partagé avec le reste de l’avoir (art. 30c al. 6 LPP). En cas de vente, il doit en principe être remboursé à la caisse de pension (art. 30d LPP), dans la limite du produit réalisé — le prix de vente diminué des dettes hypothécaires et des charges légales supportées par le vendeur. Et si l’assuré rachète un logement en propriété dans les deux ans, le montant peut être placé auprès d’une institution de libre passage en attendant.

Les pièces à réunir avant de décider

• Une estimation de la valeur vénale actuelle, établie par un tiers neutre et remise aux deux époux.
• L’acte d’achat et les factures des travaux à plus-value : ce sont elles qui réduisent le gain imposable.
• Le contrat hypothécaire : échéances, taux fixe ou variable, conditions de sortie anticipée.
• Les attestations de la caisse de pension sur les éventuels versements anticipés.
• Le contrat de mariage, s’il en existe un.

Notre calculateur net vendeur donne une première idée de ce qui resterait après une vente — impôt, commission, remboursement hypothécaire. C’est une base de discussion, à affiner avec votre avocat ou votre notaire. Et si la question est d’abord celle de la valeur, une estimation confidentielle peut être remise aux deux parties en même temps.

Cet article est une synthèse d’information, pas un avis juridique. Une séparation implique des règles de procédure, de liquidation du régime matrimonial et de fiscalité propres à chaque situation : consultez un avocat et un notaire. Sources : Code civil suisse, art. 121, 169, 181, 205, 211 et 214 (RS 210) ; LHID, art. 12 al. 3 let. b (RS 642.14) ; LPP, art. 30c et 30d (RS 831.40), sur Fedlex ; loi fiscale du canton du Valais, art. 46 à 48 (extrait publié par le Service cantonal des contributions).