Forfait fiscal en Suisse romande : montants 2026 et conséquences pour l’achat d’un bien

Par Stanislas Roux, fondateur d’OFFER

En deux phrases : l’imposition d’après la dépense — le « forfait fiscal » — permet à un étranger qui s’installe en Suisse sans y travailler d’être imposé sur son train de vie plutôt que sur son revenu. En 2026, l’assiette minimale est de 435’000 francs à l’impôt fédéral direct, et elle ne peut pas être inférieure à sept fois le loyer ou la valeur locative du logement : le choix de la résidence fixe donc un plancher d’imposition.

Qui peut en bénéficier

L’article 14 de la loi sur l’impôt fédéral direct (LIFD) pose trois conditions cumulatives : ne pas avoir la nationalité suisse ; être assujetti à titre illimité en Suisse pour la première fois ou après une absence d’au moins dix ans ; ne pas exercer d’activité lucrative en Suisse. Pour un couple marié vivant en ménage commun, les deux époux doivent remplir ces conditions.

Ce n’est pas un régime universel. Plusieurs cantons l’ont supprimé — Zurich en 2009, puis notamment Appenzell Rhodes-Extérieures, les deux Bâle et Schaffhouse, rappelait une interpellation au Grand Conseil vaudois en 2020 ; le Conseil d’État indiquait alors que 23 cantons le pratiquaient. À Genève, dans le canton de Vaud et en Valais, il existe, avec des minimums cantonaux propres.

Comment se calcule l’assiette

L’impôt est calculé sur les dépenses annuelles du contribuable et des personnes à sa charge, en Suisse et à l’étranger, pour assurer leur train de vie — mais au minimum sur le plus élevé de quatre montants (art. 14 al. 3 LIFD) :

• 435’000 francs par an pour l’année fiscale 2026 (434’700 francs en 2025) : le montant est adapté chaque année à l’indice suisse des prix à la consommation ;
• pour un chef de ménage, sept fois le loyer annuel ou la valeur locative de son logement ;
• pour les autres contribuables, trois fois le prix de la pension annuelle pour le logement et la nourriture ;
• la somme de certains revenus bruts de source suisse : revenus d’immeubles situés en Suisse, de capitaux placés en Suisse, retraites et rentes suisses, revenus pour lesquels une convention contre les doubles impositions est invoquée, notamment.

L’impôt est ensuite calculé, sur cette assiette, selon le barème ordinaire.

Le lien avec votre future maison : la règle des sept fois

C’est le point que les acquéreurs découvrent souvent trop tard. Pour un chef de ménage, l’assiette ne peut pas être inférieure à sept fois la valeur locative du logement qu’il occupe. Un exemple purement arithmétique : une propriété dont la valeur locative serait fixée à 90’000 francs par an conduit à une assiette d’au moins 630’000 francs, bien au-delà du minimum fédéral de 435’000 francs. Plus la propriété est importante, plus le plancher monte.

Ce lien survivra à la réforme de 2029. La loi qui supprime la valeur locative pour les propriétaires occupants maintient, pour le forfait, « sept fois le loyer annuel ou la valeur locative déterminée compte tenu des conditions locales ». Le choix de la résidence restera donc un paramètre de la discussion fiscale — d’où l’intérêt de mener le choix du bien et l’échange avec l’administration ensemble, avec un fiscaliste, avant la signature de l’acte.

Les montants 2026 dans les cantons où nous travaillons

Genève publie aussi, pour les ressortissants d’États tiers, un exemple de convention fondé sur les minimums retenus pour l’« intérêt fiscal majeur » : 750’000 francs à l’impôt fédéral direct et 825’000 francs à l’impôt cantonal et communal (majoration de 10 % comprise) pour 2021, indexés depuis, soit 804’272 et 871’759 francs en 2026 dans cet exemple.

Pour mesurer l’ampleur du régime dans le canton de Vaud : 963 contribuables y étaient imposés d’après la dépense au 1^er janvier 2020, contre 1’394 au 1^er janvier 2012, selon le Conseil d’État.

Ce que le forfait ne couvre pas

Le forfait remplace l’impôt sur le revenu et sert, selon les règles cantonales, de base à l’impôt sur la fortune. Il ne dispense pas des impôts liés à l’immeuble lui-même : les droits de mutation à l’achat selon le canton, et l’impôt sur le gain immobilier en cas de revente — voir nos guides Vaud et Valais.

Il ne règle pas non plus la question de l’acquisition. Pour un ressortissant étranger, c’est la Lex Koller qui dit s’il peut acheter : un ressortissant de l’UE ou de l’AELE domicilié en Suisse achète comme un Suisse ; un ressortissant d’un État tiers domicilié en Suisse peut acquérir sa résidence principale. Une résidence secondaire relève de règles plus strictes, et de la Lex Weber dans les communes concernées.

Comment se passe la démarche

Le forfait se détermine avec l’administration fiscale du canton de domicile, sur la base d’un dossier qui chiffre le train de vie et la résidence envisagée ; le Valais, par exemple, désigne un interlocuteur pour les demandes de ruling en matière d’imposition selon la dépense. Pour un acquéreur, l’ordre logique est : choix du canton, échange fiscal préalable, recherche du bien, puis acquisition — et non l’inverse.

Les propriétés que recherchent ces acquéreurs — maisons de maître au bord du lac, domaines à Cologny ou en Terre Sainte, chalets à Verbier ou à Gstaad — changent rarement de mains par une annonce. Un mandat de recherche confidentiel permet de les approcher sans exposition, des deux côtés.

Cet article est une synthèse d’information, pas un conseil fiscal. Les conditions et les montants évoluent chaque année ; seule l’administration fiscale compétente peut confirmer une assiette. Sources : art. 14 LIFD (RS 642.11, état au 1^er janvier 2026) sur Fedlex ; AFC, lettre-circulaire 2-215-D-2025-f du 11 septembre 2025 ; République et canton de Genève, « Indexations des conventions d’imposition d’après la dépense » (mise à jour du 26 mai 2026) ; AFC, feuille cantonale Valais (état septembre 2025) ; Conseil d’État vaudois, réponse à l’interpellation 20_INT_434 (mai 2020) ; loi fédérale du 20 décembre 2024 (FF 2025 23).